มือใหม่จะตรวจรับบ้านอย่างไรให้ไม่พลาด!
สำหรับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ควรละเลยขั้นตอนตรวจรับบ้านอันเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องตรวจบ้านก่อนโอน ซึ่งการตรวจรับบ้านนี้เป็นการตรวจสอบสภาพของบ้านขั้นสุดท้ายก่อนที่จะเซ็นชื่อรับโอนบ้าน เป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อจะต้องให้ความสนใจในการตรวจสอบอย่างรอบคอบและละเอียดถี่ถ้วน เตรียมอุปกรณ์ตรวจรับบ้านให้พร้อม เพื่อที่จะได้บ้านในฝันตามที่ต้องการ
สำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยตรวจรับบ้านมาก่อน อาจสงสัยว่าจะตรวจบ้านอย่างไรไม่ให้พลาด? มีขั้นตอนการตรวจบ้านอย่างไรบ้าง? โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง? หรือต้องใช้อุปกรณ์ใดบ้างในการตรวจรับบ้านบ้าง? วันนี้ทาง Maneerin Property ได้รวบรวมเทคนิคตรวจรับบ้านสำหรับมือใหม่ให้ไม่พลาดมาให้แล้ว ส่วนจะมีเทคนิคไหนบ้างนั้น ไปดูพร้อม ๆ กันได้เลย
การเตรียมตัวตรวจรับบ้านสำหรับมือใหม่
ก่อนที่จะเริ่มตรวจรับบ้าน มือใหม่อาจจะต้องเตรียมตัวให้พร้อม โดยเริ่มจากการสอบถามข้อมูลกับทางโครงการต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรชลบุรี บ้านจัดสรรบางพระ หรือที่ไหน ๆ ก็ตาม เกี่ยวกับรายละเอียดโครงการ เช่น สอบถามว่ามีอุปกรณ์สำหรับใช้ตรวจบ้านหรือไม่? เพื่อที่จะได้เตรียมตัวให้พร้อมก่อนเดินทางไปตรวจบ้าน จากนั้นเริ่มเตรียมตัว ดังนี้
- เมื่อทางโครงการแจ้งว่าบ้านพร้อมสำหรับการตรวจแล้ว ให้ดำเนินการนัดหมายกับทางโครงการเพื่อกำหนดวันเข้าไปตรวจบ้าน
- หลังจากที่ได้ทำการนัดหมายกับทางโครงการเพื่อตรวจบ้านแล้ว ควรที่จะเข้าไปตั้งแต่เช้าเพื่อที่จะได้ใช้เวลาทั้งวันตรวจบ้านได้อย่างเต็มที่ในช่วงที่ท้องฟ้ายังสว่างอยู่ เพราะหากมืดแล้วแสงสว่างอาจไม่เพียงพอสำหรับการตรวจบ้าน
- เตรียมข้อมูลรายละเอียดโครงการ อย่างเช่น ผังบ้าน ขนาดพื้นที่ เฟอร์นิเจอร์ วัสดุที่ใช้ เพื่อนำไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับตัวบ้านจริง
- เตรียมอุปกรณ์ตรวจรับบ้านให้พร้อม
- ควรพาเพื่อนหรือคนรู้จักไปช่วยกันตรวจสอบบ้านอย่างน้อย 2 คน เพื่อที่จะได้ดูอย่างละเอียดและทั่วถึงทุกซอกทุกมุม
- ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายและเงื่อนไขอีกครั้ง
ขั้นตอนการตรวจรับบ้านมีอะไรบ้าง?
หลังจากที่เตรียมตัวมาพร้อมสำหรับการตรวจรับบ้านแล้ว ก็ถึงเวลาแล้วที่จะต้องเดินทางไปดูบ้านจริงในโครงการที่เราสนใจ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรชลบุรี บ้านจัดสรรบางพระ หรือที่ไหน ๆ ก็ตาม โดยในส่วนของขั้นตอนการตรวจรับบ้านที่สำคัญนั้น เป็นการตรวจสอบบ้านในบริเวณต่าง ๆ ไปทีละจุด ทีละขั้นตอน ดังนี้
- ตรวจสอบพื้นที่บริเวณภายนอกบ้าน ตั้งแต่ประตูรั้ว รั้วบ้าน รางระบายน้ำฝน ที่จอดรถ สวนรอบบ้าน รวมไปถึงต้นไม้ใบหญ้า
- ตรวจสอบโครงสร้างของบ้าน ต้องมีคุณภาพ มีความแข็งแรง สามารถรับน้ำหนักได้เป็นอย่างดี ไม่โค้งงอ
- ตรวจสอบหลังคา ต้องไม่รั่วซึม
- ตรวจสอบพื้นที่ปู ต้องมีความราบเรียบสม่ำเสมอ ไม่ลาดเอียง
- ตรวจสอบผนังบ้าน ต้องตั้งฉากตรง สีที่ทาต้องราบเรียบสม่ำเสมอ ไม่ลาดเอียง
- ตรวจสอบฝ้าเพดาน ต้องเรียบเนียน อยู่ในระดับเดียวกันทั้งห้อง
- ตรวจสอบประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ สามารถใช้งานได้จริง ไม่เอียงหรือบิดเบี้ยว
- ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ปลั๊กไฟ หลอดไฟ เต้าเสียบสามารถใช้งานได้ ไม่มีปัญหา
- ตรวจสอบระบบน้ำและสุขาภิบาล ก๊อกน้ำ ฝักบัว อ่างล้างมือ อ่างอาบน้ำ อ่างล้างจานสามารถใช้งานได้ ไม่มีปัญหา น้ำไม่รั่วซึม
เมื่อตรวจสอบทุกอย่างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ไปถึงขั้นตอนของการโอนบ้าน ผู้ซื้อควรจะทราบว่าค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมีอะไรบ้างเพื่อที่จะได้เตรียมความพร้อมล่วงหน้า โดยค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านนั้นมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน โดยผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะแบ่งกันจ่ายคนละ 1% หรือบางที่ผู้ซื้อจะรับผิดชอบชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมดแล้วแต่การตกลงกันได้
- ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน โดยคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ซื้อทั้งหมด
- ค่าอากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายของทางผู้ขาย โดยคิดเป็น 0.5% ของยอดซื้อขาย
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นค่าใช้จ่ายที่จะถูกหัก ณ ที่จ่าย
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายเฉพาะผู้ขายที่ครอบครองบ้านเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย
จุดสำคัญที่ควรตรวจรับบ้านไม่ให้พลาด
ระบบไฟฟ้า
ระบบไฟฟ้าเป็นระบบสำคัญที่ห้ามพลาดในขั้นตอนตรวจรับบ้านโดยเด็ดขาด เนื่องจากทุกบ้านต้องใช้ไฟฟ้าในการทำกิจกรรมในชีวิตประจำวัน หากละเลยแล้วเกิดปัญหาขึ้นมาจะกลายเป็นความยุ่งยากในภายหลังได้ โดยอาจทดสอบด้วยการ
- ลองเปิดไฟทุกดวงทั้งภายในบ้านและภายนอกบ้านทิ้งไว้ระยะหนึ่ง จากนั้นลองปิดแล้วเปิดใหม่อีกครั้ง
- ตรวจสอบสวิตช์และเต้ารับไฟทุกจุดภายในบ้านด้วยเครื่องตรวจสอบเบรกเกอร์ตัดไฟรั่วไหล (ELCB Tester)
- ตรวจสอบมิเตอร์ไฟว่าหมุนในขณะที่เราไม่ได้ใช้งานหรือไม่
- นำอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าที่เราพกมาด้วย เช่น ที่ชาร์จโทรศัพท์มือถือ ทดลองใช้งานจริงเพื่อดูว่าสามารถใช้งานได้หรือไม่ มีปัญหาตรงไหนหรือไม่
ระบบน้ำและสุขาภิบาล
ระบบน้ำและสุขาภิบาลเองก็เป็นระบบสำคัญที่ห้ามมองข้ามในขั้นตอนตรวจรับบ้านโดยเด็ดขาด เพราะเป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องใช้ภายในครัวเรือน หากพลาดการตรวจรับบ้านแล้วเกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง บอกเลยว่าอาจมีความยุ่งยากไม่แพ้กันกับระบบไฟฟ้าได้ โดยอาจตรวจสอบได้จาก
- เปิดก๊อกน้ำ ฝักบัว อ่างอาบน้ำเพื่อดูการไหลของน้ำ โดยเปิดทิ้งไว้ระยะหนึ่ง จากนั้นลองปิดแล้วเปิดใหม่อีกครั้ง
- ตรวจสอบว่าไม่มีน้ำไหลหรือรั่วซึมออกมาจากบริเวณข้อต่อ หัวก๊อก
- ตรวจสอบว่าน้ำรั่วหรือไม่ ด้วยการดูว่ามิเตอร์น้ำหมุนในขณะที่ไม่ได้ใช้น้ำอยู่หรือไม่
- ตรวจสอบระบบน้ำทิ้งและระบบระบายน้ำ เช่น รูระบายน้ำในห้องน้ำ อ่างล้างมือ อ่างอาบน้ำ อ่างล้างจาน
- ตรวจสอบปั๊มน้ำ บ่อน้ำดี บ่อพักน้ำทิ้ง บ่อบำบัดน้ำ ว่าอยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งานหรือไม่
งานพื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง
ในส่วนของงานพื้น ผนัง ประตู หน้าต่างเองก็เป็นจุดสำคัญที่ต้องตรวจรับบ้านอย่างละเอียดถี่ถ้วนเช่นกัน โดยอาจตรวจได้จาก
- พื้นต้องปูราบเรียบสม่ำเสมอ ได้ระดับเท่ากัน ไม่ลาดเอียง โดยอาจตรวจสอบได้จากการหยดน้ำหรือวางลูกแก้ว ดูว่าหยดน้ำและลูกแก้วกลิ้งหรือไม่
- พิจารณาคุณภาพผิวฉาบปูนของผนังว่าเรียบสม่ำเสมอ ไม่มีรอยแตกร้าว
- ใช้ดิ่งตั้งฉากตรวจสอบว่าผนังลาดเอียงหรือไม่
- พิจารณาประตูและหน้าต่างว่าตั้งตรง ไม่เอียงหรือบิดเบี้ยว
- ทดสอบเปิด-ปิดประตูและหน้าต่างหลาย ๆ ครั้ง เมื่อปิดบานประตูต้องเรียบเสมอกับวงกบ
- ตัวล็อคต้องไม่มีปัญหา ในกรณีที่เป็นระบบบานเลื่อน ตัวประตูและหน้าต่างต้องไม่ตกราง
- ทดสอบการรั่วซึมของประตูและหน้าต่างด้วยการฉีดน้ำแล้วดูว่าวงกบของประตูและหน้าต่างรั่วซึมหรือไม่
งานฝ้าเพดาน หลังคา
ในส่วนของงานฝ้าเพดาน หลังคามักเป็นจุดที่มือใหม่อาจจะไม่ค่อยให้ความสนใจในขั้นตอนตรวจรับบ้าน แต่แท้จริงแล้วบริเวณเหล่านี้ล้วนเป็นจุดสำคัญที่ไม่ควรพลาดเช่นกัน โดยอาจตรวจสอบได้จาก
- ฝ้าเพดานต้องราบเรียบสม่ำเสมอเท่ากันทั้งห้อง ไม่แอ่นโค้ง ไม่ปูดบวม ไม่เห็นร่องรอยของยาแนว สีที่ทาต้องเรียบเนียน
- ตรวจสอบการรั่วซึมของฝ้าเพดานและหลังคา
- หลังคาต้องปูเรียงกันอย่างสม่ำเสมอเป็นระเบียบ มีตะปูยึดไว้อย่างแข็งแรง
ไขข้อสงสัย ทำไมการตรวจรับบ้านถึงสำคัญ?
อย่างที่ได้บอกไปว่าการตรวจรับบ้านนั้นเป็นขั้นตอนการตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้านขั้นสุดท้าย ก่อนที่จะเซ็นชื่อรับโอนบ้าน ซึ่งมีความสำคัญเป็นอย่างมาก ในกรณีที่พบเจอปัญหาใด ๆ จะได้แจ้งเพื่อให้ซ่อมแซมแก้ไขอย่างรวดเร็วและทันท่วงทีก่อนที่จะเซ็นรับโอน
เนื่องจากหากเซ็นรับโอนเรียบร้อยแล้วในบางกรณีการซ่อมแซมส่วนต่าง ๆ ที่พบหลังจากนั้นอาจมีความล่าช้าหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ ดังนั้นทางมณีรินทร์ขอย้ำไว้ว่าในกรณีที่บ้านไม่อยู่ในสภาพที่พร้อม ห้ามเซ็นรับโอนโดยเด็ดขาด ให้แจ้งทางโครงการเพื่อทำการปรับปรุงซ่อมแซมให้แล้วเสร็จก่อนแล้วจึงค่อยเซ็นรับโอน
อุปกรณ์ที่ใช้ในการตรวจรับบ้านมีอะไรบ้าง?
สำหรับอุปกรณ์ตรวจรับบ้าน หากสอบถามทางโครงการแล้วว่ามีพร้อมก็สามารถใช้เป็นอุปกรณ์ของทางโครงการได้ ทว่าหากทางโครงการไม่มีอุปกรณ์สำหรับตรวจบ้านให้ใช้ ทาง Maneerin ขอแนะนำให้เตรียมอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้พร้อม โดยอุปกรณ์หลัก ๆ ที่ใช้ตรวจรับบ้านมีดังนี้
- สมุดโน๊ตหรือกระดาษจดข้อมูล สำหรับจดบันทึกรายละเอียดต่าง ๆ
- ดินสอ ยางลบ ปากกา สำหรับเขียนจดบันทึกและเซ็นสัญญา
- กระดาษ Post-it เทปกาวชนิดที่ลอกได้ง่าย เทปพันสายไฟ หรือชอล์ก สำหรับทำเครื่องหมาย Mark จุดต่าง ๆ ที่ต้องการ
- กรรไกรหรือคัตเตอร์ สำหรับตัดเทปกาวหรือเทปพันสายไฟเพื่อใช้ทำเครื่องหมาย Mark ตำแหน่งต่าง ๆ
- ผังแบบแปลนบ้าน สำหรับใช้ตรวจเทียบกับบ้านจริง
- ตลับเมตรหรือสายวัด สำหรับใช้วัดพื้นที่ต่าง ๆ ว่าตรงตามแบบแปลนบ้านหรือไม่
- ไฟฉาย สำหรับใช้ส่องดูสีและความเรียบเนียนของพื้นผิว
- อุปกรณ์ทดสอบระบบไฟฟ้า เช่น เครื่องชาร์จโทรศัพท์มือถือ สำหรับทดสอบระบบไฟฟ้าว่าใช้งานได้จริงหรือไม่
- โทรศัพท์มือถือหรือโน๊ตบุ๊ค สำหรับทดสอบระบบไฟฟ้าและระบบอินเทอร์เน็ต สัญญาณ Wifi
- ไขควงวัดไฟหรือเครื่องตรวจสอบเบรกเกอร์ตัดไฟรั่วไหล สำหรับใช้ตรวจสอบระบบไฟฟ้า
- ลูกแก้ว สำหรับทดสอบความลาดเอียงของพื้น
- ค้อนหัวยางหรือไขควงด้ามไม้ สำหรับใช้เคาะเพียงตรวจสอบพื้นกระเบื้อง
- ถังน้ำและสายยาง สำหรับทดสอบการรั่วซึม
- ดินน้ำมัน ใช้สำหรับปิดรูระบายน้ำ ตรวจสอบการรั่วซึมภายในห้องน้ำ
- เศษผ้า สำหรับใช้ตรวจสอบน้ำรั่วซึม
- ขนมปัง สำหรับใช้แทนสิ่งปฏิกูล ตรวจสอบระบบสุขาภิบาล
- ไม้ตรงยาว ๆ หรือไม้บรรทัดยาวประมาณ 60 เซนติเมตร สำหรับตรวจสอบระนาบต่าง ๆ ว่าเรียบเนียน สม่ำเสมอเท่ากันหรือไม่
- กล้องถ่ายรูป สำหรับถ่ายภาพไว้เป็นหลักฐาน
- บันได สำหรับใช้ปีนขึ้นไปตรวจสอบหลังคาหรือฝ้าเพดาน
อย่างที่ได้ย้ำเตือนไปว่าขั้นตอนตรวจรับบ้านนั้นเป็นขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรละเลย ต้องตรวจบ้านก่อนโอนทุกครั้งเพื่อที่จะได้แจ้งปรับปรุงซ่อมแซมจุดที่มีปัญหาได้อย่างทันท่วงที สำหรับขั้นตอนการตรวจรับบ้านเบื้องต้นที่ทาง Maneerin Property แนะนำนั้นก็ไม่ได้ยากอย่างที่คิด มือใหม่ก็สามารถตรวจบ้านและเตรียมอุปกรณ์ตรวจรับบ้านด้วยตนเองได้ ทั้งนี้หากไม่มั่นใจในความชำนาญของตนเอง การเลือกใช้บริการสถาปนิกในการตรวจรับบ้านแทนก็เป็นทางเลือกที่ดีเช่นกัน