โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง มีขั้นตอนอย่างไร เอกสารที่ต้องใช้ รวมไว้ที่นี่!
โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง..? คำถามสุดฮิตของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้านที่หากไม่รู้ให้รอบคอบ อาจทำให้ต้องเกิดปัญหาที่ยุ่งยากตามมาในอนาคต วันนี้มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จึงจะมาแนะนำถึงขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดิน พร้อมไขข้อข้องใจที่ว่าการโอนบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้างให้ทุกคนได้รู้ไปพร้อม ๆ กัน!
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านคืออะไร ?
การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คือ การโอนบ้านและโฉนดที่ดินของบ้านจากผู้ขายมาเป็นชื่อของผู้ซื้อ โดยขั้นตอนการโอนบ้านเป็นเหมือนขั้นตอนสุดท้ายในการรับบ้านมาจากทางผู้ขายหรือโครงการบ้านต่าง ๆ
เนื่องจากในการซื้อ-ขายบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านกับบุคคลธรรมดา หรือการซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรรชลบุรี ก่อนที่ผู้ซื้อบ้านจะได้รับโฉนดที่ดินของบ้านมาเป็นชื่อของตัวเองจะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการโอนบ้าน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องมาตกลงโอนกรรมสิทธิ์บ้านต่อหน้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน
แต่หากมีการกู้ซื้อบ้านในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงที่ได้รับมาไว้ และผู้รับโอนจะได้เป็นสำเนาโฉนดแทน ซึ่งโฉนดที่ดินจะเป็นชื่อของธนาคารจนกว่าจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจนหมดนั่นเอง
ตรวจรับบ้านให้ดี! ก่อนรับโอนบ้านมาเป็นของตัวเอง
ไม่ใช่แค่ข้อสงสัยที่ว่าการโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่าก่อนรับโอนบ้าน (สำหรับผู้ซื้อ) จะต้องพิจารณาถึงสิ่งต่าง ๆ และตรวจรับบ้านให้ดี เพื่อไม่ให้บ้านที่รับโอนกรรมสิทธิ์มามีปัญหาและไม่ตรงตามข้อตกลงต่าง ๆ ที่ได้ทำไว้
โดยก่อนที่ผู้ซื้อจะไปรับโอนบ้านและดำเนินขั้นตอนการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องตรวจรับบ้านให้ละเอียด ด้วยการพิจารณาถึงสิ่งต่าง ๆ เหล่านี้
ตรวจสอบแบบบ้าน
เป็นการตรวจสอบแบบบ้านหรือแปลนบ้านโดยละเอียด ว่าบ้านที่เรากำลังจะรับโอนกรรมสิทธิ์มานี้นั้นตรงตามสัญญาการซื้อ-ขายหรือตรงตามแบบแปลนที่ได้ตกลงกันไว้หรือไม่
ตรวจวัดขนาดของที่ดิน
เป็นการตรวจสอบและวัดขนาดของที่ดินที่กำลังจะรับโอนกรรมสิทธิ์ ว่าที่ดินจริง ๆ ของบ้านหลังนี้หรือที่ดินที่เราจะได้รับมานั้น ตรงตามขนาดของที่ดินในสัญญาหรือไม่
ตรวจสอบวัสดุอุปกรณ์ภายในบ้าน
เป็นการตรวจสอบวัสดุที่ได้ใช้ในการก่อสร้าง รวมถึงวัสดุต่าง ๆ ภายในบ้านอย่างละเอียด ว่าในทุก ๆ ชิ้นนั้นมียี่ห้อที่ตรงตามที่ระบุไว้ในเอกสารที่แนบท้ายไว้กับสัญญาหรือไม่
ตรวจสอบความเรียบร้อยของการก่อสร้าง
เป็นการตรวจสอบรายละเอียดของการก่อสร้างของบ้านทั้งหลัง โดยจะต้องเจาะลึกไปในส่วนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการทาสี ปูกระเบื้อง ฉาบปูน การติดตั้งประตูหน้าต่าง เป็นต้น
ตรวจเช็กระยะเวลาของการรับประกัน
เป็นการตรวจเช็กเอกสารและระยะเวลาของการรับประกันบ้านว่าเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยตามข้อกำหนดของกฎหมายนั้นหากรับโอนบ้านจากโครงการบ้านจะต้องมีการรับประกันความเสียหายหรือการชำรุดของบ้าน โดยจะมีรายละเอียดคือ
- โครงสร้างบ้าน : รับประกัน 5 ปี
- อุปกรณ์หรือส่วนควบอื่น ๆ : รับประกัน 1 ปี
และหากผู้ซื้อไม่สามารถตรวจรับบ้านได้ด้วยตนเอง เมื่อเรารู้แล้วว่าโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง ก่อนขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดินเราสามารถให้ทางบริษัทรับตรวจบ้านที่มีความสามารถและน่าเชื่อถือมาประเมินและตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ เหล่านี้ เพื่อให้มีความละเอียดในการตรวจรับบ้านมากยิ่งขึ้น
ขั้นตอนการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อเตรียมความพร้อมในการโอนบ้านและตรวจรับบ้านก่อนรับโอนเรียบร้อยแล้ว สำหรับใครที่กำลังสงสัยว่าโอนบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง ก่อนจะไปรู้ว่าโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง เราจะพาทุกคนไปรู้ถึงขั้นตอนการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดินกันก่อน
ผู้ขายที่ต้องการโอนบ้านและผู้ซื้อที่ต้องการรับโอนบ้านจะต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดินและเสียค่าธรรมเนียมของการโอนบ้าน โดยปฏิบัติตาม 10 ขั้นตอน คือ
- เดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน จากนั้นติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว
- เมื่อถึงคิว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วน
- เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน
- นำใบประเมินไปชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน
- เมื่อชำระค่าธรรมเนียมการโอนเป็นที่เรียบร้อยแล้ว จะได้รับใบเสร็จ 2 ใบ (สีเหลืองและสีฟ้า) ให้
- ถ่ายสำเนาใบเสร็จสีฟ้าเก็บไว้ 1 ชุด แล้วนำใบเสร็จสีเหลืองไปคืนเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน (ที่เราได้เซ็นเอกสารต่อหน้าในข้อที่ 2)
- เจ้าหน้าที่จะทำการพิมพ์สลักหลังโฉนดให้
- ผู้โอนตรวจสอบความถูกต้องและมอบโฉนดรวมถึงสัญญาการซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้รับโอน
โดยหากมีการกู้ซื้อบ้าน ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงที่ได้รับมาไว้ และผู้รับโอนจะได้เป็นสำเนาโฉนดแทน ซึ่งโฉนดที่ดินจะเป็นชื่อของธนาคารจนกว่าจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจนหมดนั่นเอง
ค่าใช้จ่ายของขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดิน
ในส่วนนี้เราจะมาอธิบายถึงเรื่องของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรหรือบ้านจัดสรรชลบุรี เพื่อให้ผู้โอนและผู้รับโอนได้เตรียมตัวให้พร้อมเพื่อความสะดวกรวดเร็วในการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน แล้วการโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง ไปดูกัน!
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ถ้าสงสัยว่าการโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง ในส่วนแรกเลยคือค่าธรรมเนียมของการโอนบ้าน ซึ่งจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน (ที่ดินรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง) ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะถูกตกลงให้แบ่งค่าใช้จ่ายเท่า ๆ กันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นคนละ 1% แต่ในบางกรณีผู้ขายจะชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองคือค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านที่ต้องการกู้ซื้อ โดยจะคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และในส่วนของผู้ที่ซื้อเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนองนี้
3. ค่าอากรแสตมป์
สำหรับค่าอากรแสตมป์ในขั้นตอนการโอนบ้านนั้นเป็นค่าใช้จ่ายของทางผู้ขายหรือผู้โอนบ้าน โดยจะคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย (แต่มีข้อกำหนดว่าจะต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน และหากต่ำกว่าจะต้องใช้ราคาประเมินที่ดินมาใช้คำนวณแทน) นอกจากนี้หากผู้ขายอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์อีก
4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เป็นค่าใช้จ่ายที่จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยจะใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาจากกรมสรรพากร โดยผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะต้องชำระค่าภาษีในส่วนนี้
5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในส่วนของค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายที่ครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี โดยมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย (หากครอบครองบ้านนานกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ให้จ่ายค่าภาษีอากรแสตมป์แทนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)
เท่านี้เราก็รู้ได้แล้วว่าโอนบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง แต่ถ้าใครยังไม่มั่นใจว่าผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนไหน เราได้สรุปผู้รับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนบ้านมาให้แล้ว
เอกสารที่ต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน
เมื่อรู้แล้วว่าโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้างหรือโอนบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้างผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องอย่าลืมที่จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม โดยเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนบ้านจัดสรรหรือบ้านจัดสรรชลบุรีนั่น ได้แก่
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับบุคคลทั่วไป
ในขั้นตอนการโอนบ้านผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นบุคคลทั่วไปต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ไปดูกัน
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับบุคคลทั่วไป (สำหรับผู้ซื้อ)
- บัตรประชาชน (พร้อมสำเนา 1 ชุดที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
- ทะเบียนบ้าน (พร้อมสำเนา 1 ชุดที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (กรณีเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล)
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
- เอกสารให้ความยินยอมจากคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)
- หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับบุคคลทั่วไป (สำหรับผู้ขาย)
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชน (พร้อมสำเนา 1 ชุดที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
- ทะเบียนบ้าน (พร้อมสำเนา 1 ชุดที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (กรณีเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล)
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
- เอกสารให้ความยินยอมจากคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)
- หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับนิติบุคคล
นอกจากเรื่องค่าใช้จ่ายที่หลายคนสงสัยว่าโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง ในขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดินผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ไปดูกัน
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับนิติบุคคล (สำหรับผู้ซื้อ)
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท วัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงิน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
เอกสารในการโอนบ้านสำหรับนิติบุคคล (สำหรับผู้ขาย)
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)
และนอกจากคำแนะนำในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทั้งเรื่องของขั้นตอนการโอนบ้านพร้อมที่ดิน ผู้ซื้อที่ต้องการโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง และผู้ขายที่ต้องการโอนบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จะมีบทความความรู้อะไรดี ๆ มาแนะนำ รอติดตามกันได้เลย!
—————————–
“มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ (Maneerin Property)”
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือติดตามโครงการบ้านชลบุรีราคาถูกได้ที่
Phone: 038-101-111
Website : https://www.maneerin.co.th/
Facebook: https://www.facebook.com/ManeerinProperty
Line OA : @maneerin / https://lin.ee/4Xbmgahzg