ภาษีบ้าน คืออะไร? รู้ไหมดอกเบี้ยบ้านสามารถลดหย่อนภาษีบ้านได้
การมีบ้านหลังแรกถือเป็นการลงทุนให้กับตัวเองและครอบครัว แต่ก่อนซื้อบ้านชลบุรีควรทำความเข้าใจเรื่องภาษีบ้านด้วย โดยเฉพาะการลดหย่อนภาษีบ้านหรือดอกเบี้ยบ้านหักลดหย่อนได้เท่าไหร่ ในบทความนี้ Maneerin Property จะพาไปดูรายละเอียดต่างเกี่ยวกับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกที่ควรรู้ เพื่อจะได้เตรียมตัวคำนวณดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ วางแผนเรื่องเอกสาร รวมถึงแนะนำเทคนิคลดภาษีโดยใช้ค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านที่สามารถทำได้จริง
แต่ก่อนไปดูเทคนิคลดหย่อนภาษีบ้าน ตามไปหาคำตอบกันว่าภาษีบ้าน คืออะไร? เป็นภาษีที่อยู่อาศัยหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีการจัดเก็บเป็นรายปีในทุก ๆ ปี โดยคิดตามมูลค่าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำนักงาน สำหรับวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีก็เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ช่วยให้ท้องถิ่นมีรายได้ และมีงบประมาณในการพัฒนาท้องที่นั่นเอง
สำหรับการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คือการนำดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ไม่นับรวมเงินต้น มาใช้ในการลดหย่อนภาษีบ้านตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายไปในจำนวนสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น
- ต้องเป็นการกู้ซื้อบ้านจากสถาบันทางการเงิน
- การกู้ซื้อบ้านต้องมีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองเท่านั้น
- ต้องใช้บ้านที่ซื้อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน กรณีมีผู้กู้ร่วมการลดหย่อนภาษีบ้านต้องแบ่งสัดส่วนตามการผ่อนชำระ
- ต้องใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ยื่นลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก
คลายทุกข้อสงสัย ค่าลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก มีวิธีคำนวณอย่างไร
การหาคำตอบดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่?
จะใช้วิธีคำนวณค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านบางแสนแบบขั้นบันไดและอ้างอิงตามมูลค่าของฐานภาษีแต่ละขั้น โดยสามารถคำนวณลดหย่อนภาษีบ้านตามประเภทของการใช้ประโยชน์ อย่างกรณีที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะแบ่งการคำนวณค่าลดหย่อนภาษีบ้านออกเป็นบ้านหลังหลักและบ้านหลังอื่น ๆ ดังนี้
กรณีบ้านหลังหลัก มีอัตราภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยเท่าไหร่
บ้านหลังหลัก เป็นกรณีที่เจ้าของบ้านเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน มีโฉนด และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งกรณีนี้จะมีอัตราจัดเก็บภาษีตามมูลค่าบ้าน โดยมีรายละเอียดดังนี้
- มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท จะมีการยกเว้นภาษี
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
- มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%
สำหรับกรณีเจ้าของบ้านไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แต่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะมีอัตราจัดเก็บภาษีบ้าน ดังนี้
- มูลค่าบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท จะมีการยกเว้นภาษี
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 10-50 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.02%
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
- มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%
กรณีบ้านหลังอื่น ๆ มีอัตราภาษีบ้านและที่อยู่อาศัยเท่าไหร่
กรณีที่ครอบครองบ้านหรือที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง ถ้าไม่ใช่บ้านหลังหลักจะมีอัตราการเก็บภาษีบ้านดังต่อไปนี้
- มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.02%
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 50-75 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.03%
- มูลค่าบ้านรวมอยู่ที่ 75-100 ล้านบาท อัตราภาษีจะกำหนดไว้ที่ 0.05%
- มูลค่าบ้านมากกว่า 100 ล้านบาท จะคิดอัตราภาษี 0.10%
วิธีคำนวณภาษีบ้านหลังแรกก่อนยื่นลดหย่อนภาษีบ้าน
สำหรับการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้วิธีการคำนวณแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของฐานภาษีในแต่ละขั้น ซึ่งกรณีบ้านหลักหลังและบ้านหลังอื่น ๆ ให้ใช้วิธีคำนวณแบบเดียวกัน ดังนี้
(มูลค่าที่ดิน+มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
ตัวอย่างที่ 1 กรณีเป็นทั้งเจ้าของที่ดิน มีโฉนด และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน
นาย A ครอบครองที่ดินมูลค่า 15 ล้านบาท และมีสิ่งปลูกสร้างมูลค่า 6 ล้านบาท เมื่อนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมารวมกันจะไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับว่านาย A ได้รับการยกเว้นภาษีตามเงื่อนไขบ้านหลังหลัก
ตัวอย่างที่ 2 กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน
นาย A ครอบครองที่ดินมูลค่า 15 ล้านบาท และมีสิ่งปลูกสร้างมูลค่า 6 ล้านบาท เมื่อนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมารวมกันเกิน 10 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นผลให้นาย A ถูกเรียกเก็บภาษีในอัตรา 0.02% โดยสามารถคำนวณได้ดังนี้
จากสูตรคำนวณภาษีที่ต้องจ่าย (15 ล้านบาท + 6 ล้านบาท) x 0.02% = 4,200 บาท
สรุป นาย A ต้องเสียภาษีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 4,200 บาท
ทำความรู้จักประเภทดอกเบี้ยบ้านเบื้องต้น ก่อนทำเรื่องยื่นกู้
สำหรับคนที่วางแผนซื้อบ้านชลบุรีนอกจากวางแผนยื่นกู้ซื้อบ้านแล้ว ต้องวางแผนจ่ายดอกเบี้ยบ้านควบคู่กันไปด้วย เพราะถ้าวางแผนไม่ดีดอกเบี้ยบ้านอาจทำให้มูลค่าบ้านของเราเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าได้ ดังนั้นการรู้จักประเภทดอกเบี้ยบ้านประเภทต่าง ๆ ก่อนว่ามีแบบไหนบ้าง จะช่วยให้ผู้กู้วางแผนการเงินได้อย่างละเอียดรอบคอบ และได้รับอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม โดยประภเภทดอกเบี้ยบ้านที่ Maneerin Property นำมาแนะนำสามารถแบ่งได้ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ให้คงที่ตลอดระยะเวลาหนึ่งตามที่ระบุไว้ในสัญญากู้ยืมเงิน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยคงที่ยังสามารถแบ่งได้อีก
3 ประเภทย่อย ดังนี้
- ดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระต้องในจำนวนเท่าเดิมตลอดอายุสัญญากู้ยืมเงิน
- ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก อัตราดอกเบี้ยจะถูกตรึงให้คงที่ช่วง 1-5 ปีแรกของสัญญา
จากนั้นดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นลอยตัวตามสภาพเศรษฐกิจ - ดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได เป็นดอกเบี้ยที่กำหนดให้คงที่แล้วค่อยปรับขึ้นทีละขั้น เช่น ดอกเบี้ยคงที่ปีแรกและสอง 3.75% ปีที่สาม 4.00%
จากนั้นถูกปรับเป็นลอยตัว เป็นต้น
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
คืออัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับขึ้นลงตามต้นทุนของสถาบันการเงินหรือภาวะเศรษฐกิจ และไม่กำหนดว่าจะมีการปรับปีละกี่ครั้ง
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังสามารถแบ่งได้เป็น 3 ประเภท ดังนี้
- MRR (Minimum Retail Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อส่วนบุคคลที่ธนาคารจะเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อย
ที่มีประวัติการชำระเงินดี - MLR (Minimum Loan Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยจะใช้กับเงินกู้ระยะยาว
ที่กำหนดระยะเวลาแน่นอน - MOR (Minimum Overdraft Rate) คือการเบิกเงินเกิน OD โดยใช้อ้างอิงกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มีประวัติการเงินดี หรือประเภท
มีวงเงินเบิกเกินบัญชี ซึ่งพบในสินเชื่อธุรกิจนั่นเอง
วิธีการคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบง่าย ๆ นำไปใช้ได้จริง
เมื่อทราบประเภทอัตราดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว อันดับถัดมาคือการรู้วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน เพื่อการวางแผนทางการเงินให้แม่นยำมากยิ่งขึ้น
ซึ่งวิธีคำนวณนี้สามารถได้ทั้งการผ่อนบ้านใหม่หรือรีไฟแนนซ์บ้าน โดยสูตรคำนวณดอกเบี้ยแบ่งเป็น 3 ขั้นตอนดังนี้
คำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด
(จำนวนเงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในเดือนนั้น) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด
คำนวณยอดเงินรวมเมื่อจบงวด
เงินต้นคงเหลือ + ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด (จากข้อ 1) = ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด
คำนวณเงินต้นคงเหลือ
ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด (จากข้อ 2) – ค่างวดต่อเดือน = เงินต้นคงเหลือ
ตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยคงที่
นาย D กู้เงินซื้อบ้านทั้งหมด 2,950,000 บาท ผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน เดือนละ 30,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 5.27% ต่อปี
โดยชำระงวดแรกเดือนมกราคม และปีนั้นมี 365 วัน
งวดที่ 1 (ชำระเดือนมกราคม)
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด : (2,950,000 x 5.27% x 31) = 13,203.87 บาท
จากนั้นนำไปหักค่างวดที่ต้องจ่ายเดือนแรกออก 30,000 บาท เท่ากับว่างวดแรกจะเหลือเงินต้น
2,950,000 – 30,000 = 2,936,796.13 บาท
งวดที่ 2 (ชำระเดือนกุมภาพันธ์)
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด : (2,936,796.13 x 5.27% x 28) ÷ 365 = 11,872.70 บาท
ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด : 2,936,796.13 + 11,872.70 = 2,948,668.83 บาท
จากนั้นนำไปหักค่างวดที่ต้องจ่ายเดือนที่สองออก 30,000 บาท
เมื่อสิ้นงวดสองจะเหลือเงินต้นเท่ากับ 2,948,668.83 – 30,000 = 2,918,668.83 บาท
ตัวอย่างที่ 2 อัตราดอกเบี้ยลอยตัว
ใช้วิธีคำนวณดอกเบี้ย MRR สำหรับสินเชื่อบ้านเบื้องต้น เช่น วงเงินกู้ซื้อบ้าน 2,950,000 บาท กำหนดว่า MRR เท่ากับ 6.90% และอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 คงที่อยู่ที่ 5.52% ปีที่ 2 อยู่ที่ MRR-1.25% เมื่อคำนวณดอกเบี้ย MRR จะได้ดังนี้
- อัตราดอกเบี้ยสำหรับปีที่ 1 2,950,000 x 5.52% = 162,840 บาท
- อัตราดอกเบี้ยสำหรับปีที่ 2 6.90% – 1.25% = 5.65%
ดังนั้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายสำหรับปีที่ 2 คือ 2,950,000 x 5.65% = 166,675 บาท
ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก คืออะไร และใช้สิทธิลดหย่อนได้เท่าไหร่
เป็นมาตรการทางภาษีที่รัฐบาลจัดทำขึ้นเพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น โดยเจ้าของบ้านสามารถนำดอกเบี้ยบ้านไปหักลดหย่อนภาษีบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท/ปี และเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นตามมณีรินทร์มาดูกันว่า กรณีกู้ซื้อบ้านคนเดียวกับกู้ร่วมใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่?
กรณีกู้ซื้อบ้านคนเดียว
สมมุติตลอด 1 ปีที่ผ่านมาสถาบันทางการเงินสรุปยอดดอกเบี้ยอยู่ที่ 144,000 บาท แต่เนื่องจากค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านสูงสุดไม่เกินปีละ 100,000 บาท นั่นเท่ากับว่าคุณจะลดหย่อนภาษีบ้านได้เพียง 100,000 บาทเท่านั้น
กรณีกู้ร่วม
ต้องแบ่งค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านให้ผู้ยื่นกู้ร่วมในอัตราที่เท่ากัน แต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท เช่น สามีภรรยายื่นกู้ซื้อบ้านร่วมกัน พอถึงสิ้นปีสถาบันการเงินสรุปอัตราดอกเบี้ยมาให้ปรากฏว่าอยู่ที่ 144,000 บาท กรณีนี้ได้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้าน 100,000 บาท โดยสามีและภรรยาจะได้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกคนละครึ่ง คือคนละ 50,000 บาทนั่นเอง
หาคำตอบ ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกตอนไหน ใช้หลักเกณฑ์อะไรตัดสิน
ก่อนใช้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านให้เช็กก่อนว่ารายได้ต่อปีของคุณอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาหรือไม่? สมมติถ้าอยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้ตามจริงแต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท และหากคุณค่าลดหย่อนจากส่วนตัวและครอบครัว
ค่าลดหย่อนจากเบี้ยประกัน ค่าลดหย่อนจากกองทุน หรือค่าลดหย่อนจากเงินบริจาค ก็สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เช่นเดียวกัน
เทคนิคลดหย่อนภาษีบ้านจากดอกเบี้ยกู้บ้านมีกี่วิธี? ต่างกันไหม
ค่าลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกเป็นหนึ่งในเทคนิคที่ช่วยให้ประหยัดค่าภาษีได้ไม่มากก็น้อย ใครที่กำลังจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษี ตามมาดูเทคนิคดี ๆ ที่ Maneerin นำมาฝากกัน
เลือกประเภทสินเชื่อให้เหมาะสม
หลายคนอาจไม่รู้ว่าประเภทสินเชื่อบ้านมีผลต่อการผ่อนชำระและการลดหย่อนภาษีบ้านเป็นอย่างมาก ฉะนั้นก่อนกู้ซื้อบ้านควรพิจารณาข้อดี ข้อเสียของสินเชื่อด้วย
อัตราดอกเบี้ยคงที่
มีข้อดีตรงรู้ว่าไม่ต้องกังวลว่าดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลง เพราะกำหนดให้ชำระเงินคืนในจำนวนที่เท่ากันทุกเดือนจนครบอายุสัญญา แต่ข้อเสียคุณจะไม่ได้ประโยชน์กรณีอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลง
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว
ข้อดีคือจ่ายค่าผ่อนและดอกเบี้ยไปตามการปรับขึ้นลงของผู้ให้กู้ ขณะที่ข้อเสียคือคุณต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่ดอกเบี้ย
จะปรับสูงขึ้นนั่นเอง
เลือกระยะเวลาผ่อนชำระให้เหมาะสม
โดยทั่วไประยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านที่สถาบันการเงินกำหนดคือตั้งแต่ 15 ปี ไปจนถึงสูงสุดที่ 40 ปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสินเชื่อแต่ละแห่ง ซึ่งเคล็ดลับที่หลายคนเลือกใช้ในการผ่อนบ้านให้หมดไว มีดังนี้
โปะเพิ่มช่วง 3 ปีแรก
ตามปกติช่วง 3 ปีแรกของสัญญา สถาบันการเงินมักจัดโปรโมชันพิเศษอย่างการคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงเหมาะแก่การนำเงินก้อนมาโปะมากที่สุด เพราะถ้าจำนวนเงินต้นลด จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหลังจากนี้ก็ลดลงตามไปด้วย
โปะเงินก้อนปีละครั้ง
การรวบรวมเงินก้อนใหญ่มาโปะเพิ่มปีละครั้งก็ถือเป็นวิธีลดเงินต้นและดอกเบี้ยที่ได้รับความนิยม โดยเงินก้อนที่ว่านี้อาจเป็นเงินโบนัส เงินปันผล หรือเงินเก็บสะสมตลอดปีก็ได้
เชื่อว่าบทความนี้น่าจะช่วยให้คนที่กู้ซื้อบ้านคลายข้อสงสัยเรื่องดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีบ้านได้จริงไหม? ดอกเบี้ยบ้านหักลดหย่อนได้เท่าไหร่ ใครมีสิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกบ้าง ไปจนถึงกรณีกู้ร่วมค่าลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านต้องแบ่งอย่างไร
ดังนั้นเพื่อให้การยื่นลดหย่อนภาษีเป็นไปอย่างราบรื่น นอกจากศึกษาเรื่องดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนได้เท่าไหร่ ก็อย่าลืมเช็กสิทธิลดหย่อนภาษี
ประเภทอื่น ๆ ด้วย เพื่อที่คุณจะไม่พลาดใช้สิทธิของตัวเอง